Deux textes, un décret (n°2006-1002 du 10 août) et une instruction fiscale (3 C-7-06) parue en décembre dernier, explicitent le dispositif de la TVA à 5,5% s'appliquant aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans.

Pour quels types de logements ?

Individuels ou collectifs, occupés ou vacants, les logements doivent obligatoirement être achevés depuis plus de deux ans, et servir principalement à l'habitation, en résidence principale ou secondaire.

Au niveau des dépendances, divers cas de figures :

- Les dépendances usuelles, même si elles ne sont pas contiguës à une habitation, peuvent être considérées comme lui étant rattachées en raison de leur proximité par rapport à celle-ci, de leur aménagement, de leur destination, de leur usage effectif : grenier, cave, débarras, loggia, garage privatif attenant ou non à l'habitation mais utilisé en aucun cas à titre professionnel et bâtiments agricoles tels que granges.
- En revanche, les dépendances particulières des châteaux comme un pigeonnier ou une chapelle ne rentrent pas dans le champ d'application de la TVA à taux réduit.

Dans les immeubles collectifs, outre les parties privatives, les parties communes peuvent aussi bénéficier de cette faveur, sous réserve que l'immeuble compte plus de 50% de locaux à usage d'habitation. Ainsi, dans un petit immeuble qui compte plus de 50% de locaux loués à des cabinets d'architecte, d'assurance, médicaux... Les travaux exercés dans les parties communes ne peuvent prétendre à la TVA réduite.

Pour quels types de travaux ?

Le décret et l'instruction fiscale apportent une clarification entre les travaux qui relèvent de l'amélioration et donc éligibles à la TVA à 5,5% et ceux qui aboutissent à une réhabilitation équivalente à la construction d'un logement neuf.

Désormais relèvent de la TVA à 5,5% les travaux qui préservent au moins la moitié d'un des lots du gros œuvre ou un tiers des six lots de second œuvre.

A contrario, dès l'instant ou l'un des lots du gros œuvre est modifié à plus de 50% ou que l'intégralité des six lots du second œuvre est modifié à plus des deux tiers, c'est la TVA à 19,6% qui s'applique.

Au niveau du gros œuvre, les postes passés au crible sont les fondations, les éléments qui déterminent la résistance et la rigidité de l'ouvrage comme les murs porteurs, les dalles porteuses ou la charpente et les façades (hors ravalement) : ainsi, il suffit qu'un des éléments hors fondation soit refait à plus de la moitié pour que la TVA à 5,5% ne puisse jouer et ce même si les autres composantes ne sont pas affectées par les travaux. Reste donc à bien déterminer ce fameux seuil des 50%. En général, d'après l'instruction fiscale, « ce seuil est apprécié selon un critère physique objectif approprié tel la surface, le linéaire, le volume ou en valeur si ce critère parait plus adapté au lot affecté par les travaux ».

Pour les façades, par exemple, la proportion de moitié peut s'apprécier en considérant le rapport entre la surface des éléments de façades complètement remplacés et la surface totale des façades du bâtiment à l'issue des travaux. Pour d'autres postes comme les fondations, le calcul s'avère nettement plus complexe et moins lisible.

Concernant le second œuvre, six éléments techniques ont été retenus :

- les planchers non porteurs, c'est-à-dire ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage,
- les huisseries extérieures,
- les cloisons intérieures,
- les installations sanitaires et de plomberies,
- les installations de chauffage (en métropole uniquement).

Pour que les travaux soient éligibles à la TVA à 5,5%, l'instruction indique qu'il suffit qu'ils ne rendent pas à l'état neuf plus des deux tiers de chacun des éléments. Ce qui signifie, en clair, qu'il suffit qu'un des six lots soit refait au tiers pour que les autres puissent être rénovés dans leur intégralité. Par exemple, un propriétaire voulant rénover une vieille ferme peut envisager de faire toute l'électricité, la plomberie, le chauffage et les huisseries.... Pour être dans la légalité, il devra seulement sacrifier en partie un lot : ainsi au lieu de remplacer neuf fenêtres, il n'en changera que 3.

Sous réserve de respecter, cette règle, les travaux pouvant être pris en compte sont larges

Travaux d'amélioration : remise aux normes de l'installation électrique, réfection ou installation d'un chauffage central en maison individuelle ou à l'intérieur d'un appartement, remplacement des menuiseries extérieures, réalisation de l'installation thermique et phonique, raccordement au tout à l'égout pour la partie privative, installation d'une pompe à chaleur, installation d'un ascenseur spécialement conçu pour personne handicapée, installation de récupérateur des eaux pluviales...

Travaux de transformation : aménagement d'un grenier ou d'un comble en chambre à condition de ne pas augmenter la surface existante de plus de 10%, création d'une cuisine à condition qu'elle soit fixée au bâti, installation de cloisons, ouverture dans le mur pour installer une fenêtre ou une porte, fermeture d'un balcon ou d'une loggia dès l'instant où les travaux ne conduisent pas à une augmentation de plus de 10% de la surface existante, création d'un mur de clôture à l'exception des haies vives sous réserve que la maison ait été édifiée depuis plus de deux ans...

Travaux de gros entretien comme un ravalement, la réfection d'une toiture, l'étanchéité d'une toiture-terrasse, dépigeonnage d'un toit ou de fenêtres et de petit entretien comme la pose de papier peint, les travaux de peinture, le changement de moquette, de parquet ou de volets...

En revanche, les travaux d'aménagement et d'entretien d'espaces verts et d'installations sportives (piscines, tennis), les saunas, spas, jacuzzis ainsi que les chaudières pour immeubles collectifs et les ascenseurs (sauf pour personnes handicapées) n'entrent pas dans le champ d'application de la TVA à 5,5%.

Quelle attestation remplir ?

Tout d'abord, pour que le client, propriétaire occupant ou bailleur, locataire, syndicat des copropriétaires, puisse bénéficier du taux réduit de TVA, les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise. Ensuite, il doit remplir une attestation : simplifiée si aucun élément de gros œuvre n'est touché et normale le cas échéant. Cette attestation doit être remise au prestataire effectuant les travaux, avant leur commencement ou au plus tard avant la facturation. Lorsqu'il existe divers corps de métier, un original de l'attestation doit être remis à chacun d'eux. La copie de l'attestation ainsi que les factures doivent être gardées jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant leur réalisation. En cas d'attestation erronée, le client comme l'entreprise sont solidairement tenu au paiement du complément de taxe provenant de la différence entre le montant de la taxe due à 19,6% et celui effectivement payé à 5,5%.

Deux textes, un décret (n°2006-1002 du 10 août) et une instruction fiscale (3 C-7-06) parue en décembre dernier, explicitent le dispositif de la TVA à 5,5% s'appliquant aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans.